STJ define novo limite para distratos e reforça proteção aos compradores de imóveis na planta
Decisão histórica muda o equilíbrio entre consumidores e construtoras, aplicando o Código de Defesa do Consumidor sobre a Lei dos Distratos
Em uma decisão considerada histórica para o mercado imobiliário, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu um novo entendimento sobre os distratos de imóveis comprados na planta, reforçando a proteção ao consumidor e ajustando o equilíbrio entre compradores e incorporadoras.
De acordo com o julgamento, as construtoras não poderão reter mais de 25% do valor pago em caso de cancelamento do contrato, e a devolução dos valores deverá ser imediata, diferentemente do que previa a Lei dos Distratos (Lei nº 13.786/2018), que autorizava retenções de até 50% e o reembolso apenas após a conclusão da obra.
Prevalência do Código de Defesa do Consumidor
O advogado Marcelo Tapai, especialista em Direito Imobiliário, destacou que o STJ reconheceu a prevalência do Código de Defesa do Consumidor (CDC) sobre a Lei dos Distratos. Segundo ele, a decisão restabelece a justiça nas relações contratuais do setor, garantindo que o comprador não sofra perdas substanciais em casos de rescisão.
“Quem compra um imóvel na planta está, na prática, financiando a obra com o próprio dinheiro. Se por algum motivo precisa desistir, não é razoável que perca metade do que pagou sem ter usufruído de nada”, afirma Tapai.
Limite de retenção e segurança jurídica
O limite de 25% de retenção agora funciona como um teto máximo, e não mais como uma obrigação. Segundo Tapai, muitas incorporadoras aplicavam o percentual máximo sem justificativa, levando a perdas excessivas para os consumidores.
Além disso, o STJ reforçou o princípio constitucional de defesa do consumidor, criando uma jurisprudência sólida que deve servir de base para futuras decisões em instâncias inferiores, trazendo mais previsibilidade e segurança jurídica para o setor.
Efeitos no mercado imobiliário
Embora o setor da construção civil possa argumentar que a medida impacta o fluxo de caixa das incorporadoras, especialistas defendem que a decisão não causa desequilíbrio financeiro real. Isso porque, ao reter parte do valor pago e continuar com o imóvel, a incorporadora mantém o ativo e ainda pode revendê-lo — muitas vezes, por um preço superior.
A decisão também reduz a judicialização dos distratos, ao definir parâmetros mais claros e justos, beneficiando tanto consumidores quanto empresas responsáveis.
Orientação para o consumidor
O comprador que desejar rescindir o contrato deve ficar atento: se a incorporadora oferecer devolução inferior a 75% do valor pago, o ideal é não assinar nenhum acordo e procurar orientação jurídica.
“O consumidor só deve formalizar o distrato se a proposta estiver dentro dos novos parâmetros definidos pelo STJ. Caso contrário, é importante buscar um advogado e recorrer à Justiça”, reforça Tapai.
Essa decisão representa um marco importante na defesa dos direitos do comprador de imóveis, fortalecendo a confiança no mercado e promovendo maior equilíbrio entre as partes.
